Avaliação Imobiliária

 

A avaliação da propriedade imobiliária visa a estimar o seu valor e, pode ter entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o financiamento hipotecário na compra ou construção de um imóvel, o estudo económico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais etc.

 

Avaliadores

As avaliações de imóveis são executadas normalmente por profissionais com nível técnico ou superior e que atuam no ramo imobiliário; estes se titulam como - avaliador ou perito imobiliário. São avaliadores aqueles que para além de curso técnico ou superior, possuem formação na área de avaliação imobiliária, devendo estar inscritos na associação profissional e no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. Infelizmente o mercado está inundado por supostos avaliadores, que não tem nenhuma formação na área.te Deste modo, o contratante sempre deve solicitar o titulo profissional. Por competência técnica está estabelecido em legislação federal que compete ao corretor de imóveis (CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) ou Gestor Imobiliário ou Graduado em Ciências imobiliária e os engenheiros e arquitetos a fazerem avaliação de valor dos imóveis.

 

Objetivos da avaliação

Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo várias perspectivas e conduzir a valores diferentes, devendo estabelecer-se á partida o objetivo da avaliação, sendo os mais correntes os seguintes:

·        Avaliações no âmbito da atividade creditícia

·        Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade publica

·        Avaliações no âmbito fiscal

·        Avaliações no âmbito dos processos judiciais

·        Avaliações no âmbito da atividade seguradora

·        Avaliações no âmbito das transações

·        Avaliações no âmbito do investimento

·        Avaliações patrimoniais de particulares e empresas

·        Outras

  

Tipos de valor de avaliação

Consequentemente de acordo com o âmbito, objetivo da avaliação e tipo de imóvel ou propriedade a avaliar podem ser determinados (estimados) diversos valores, sendo os mais correntes os seguintes:

·        Valor venal ou de capital

·        Valor de mercado

·        Valor locativo ou de rendimento

·        Valor residual

·        Valor efetivo ou atual

·        Valor potencial ótimo

·        Valor patrimonial tributário

·        Outros

 

Métodos de avaliação

De acordo com o objetivo da avaliação e valor a determinar utilizam-se fundamentalmente cinco métodos de avaliação imobiliária:

 

·        Método comparativo direto de dados do mercado (ou método comparativo)

- consiste basicamente na comparação direta com os preços pagos no mercado para imóveis similares.

·        Método comparativo do custo de reprodução

- A base do método comparativo do custo de reprodução, ou de substituição, do bem considera que o valor de um imóvel é igual ao custo de execução da edificação, acrescido do custo do terreno (avaliado usando o método comparativo dos dados de mercado).

·        Método da capitalização de renda

       - No método da renda, o valor de um imóvel é representado pelo valor atual dos benefícios futuros que resultam do direito de sua propriedade. Um investidor adquire uma propriedade pelos benefícios que ela há de lhe proporcionar, quer seja para seu próprio uso, quer seja pela renda que produzirá se for arrendada.

·        Método Involutivo

       - Dentre todos os métodos disponíveis para a avaliação de terrenos, este é provavelmente o preferido pelos construtores e incorporadores de condomínios. Isso ocorre, porque o valor dele decorrente é um reflexo direto da capacidade de utilização do terreno. Essa é a razão pela qual esse método é também chamado de método do máximo aproveitamento eficiente.

·        Método Evolutivo

      - O método evolutivo ou residual é aquele que identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Nesse cálculo, o valor total do imóvel é igual à soma do valor do terreno, mais o custo de construção, multiplicada pelo fator de comercialização. 

 

(Texto informativo copiado e adaptado das fontes abaixo)

 

Fontes:

·         http://educarimoveis.com.br/2016/09/metodos-avaliacao-de-imoveis/

·        https://pt.wikipedia.org/