Avaliação Imobiliária
A avaliação
da propriedade imobiliária visa
a estimar o seu valor e, pode ter entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o
financiamento hipotecário na compra ou construção de um imóvel, o
estudo económico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de
indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais etc.
Avaliadores
As avaliações de imóveis são
executadas normalmente por profissionais com nível técnico ou superior e que
atuam no ramo imobiliário; estes se titulam como - avaliador
ou perito imobiliário. São avaliadores aqueles que para além de curso técnico
ou superior, possuem formação na área de avaliação imobiliária, devendo estar
inscritos na associação profissional e no CNAI – Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários. Infelizmente o mercado está inundado por supostos
avaliadores, que não tem nenhuma formação na área.te Deste modo, o contratante
sempre deve solicitar o titulo profissional. Por competência técnica está
estabelecido em legislação federal que compete ao corretor de imóveis (CNAI –
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) ou Gestor Imobiliário ou
Graduado em Ciências imobiliária e os engenheiros e arquitetos a fazerem
avaliação de valor dos imóveis.
Objetivos
da avaliação
Os bens imobiliários podem ser
avaliados segundo várias perspectivas e conduzir a valores diferentes, devendo estabelecer-se
á partida o objetivo da avaliação, sendo os mais correntes os seguintes:
· Avaliações no âmbito da atividade
creditícia
· Avaliações no âmbito das expropriações por
utilidade publica
· Avaliações no âmbito fiscal
· Avaliações no âmbito dos processos judiciais
· Avaliações no âmbito da atividade
seguradora
· Avaliações no âmbito das transações
· Avaliações no âmbito do investimento
· Avaliações patrimoniais de particulares e
empresas
· Outras
Tipos
de valor de avaliação
Consequentemente de acordo com o
âmbito, objetivo da avaliação e tipo de imóvel ou propriedade a avaliar podem
ser determinados (estimados) diversos valores, sendo os mais correntes os
seguintes:
· Valor venal ou de capital
· Valor de mercado
· Valor locativo ou de rendimento
· Valor residual
· Valor efetivo ou atual
· Valor potencial ótimo
· Valor patrimonial tributário
· Outros
Métodos
de avaliação
De acordo com o objetivo da avaliação
e valor a determinar utilizam-se fundamentalmente cinco métodos de avaliação
imobiliária:
· Método comparativo direto de dados do
mercado (ou método comparativo)
- consiste
basicamente na comparação direta com os preços pagos no mercado para imóveis
similares.
· Método comparativo do custo de reprodução
- A
base do método comparativo do custo de reprodução, ou de substituição, do bem
considera que o valor de um imóvel é igual ao custo de execução da edificação,
acrescido do custo do terreno (avaliado usando o método comparativo dos dados
de mercado).
· Método da capitalização de renda
-
No método da renda, o valor de um imóvel é representado pelo valor atual dos
benefícios futuros que resultam do direito de sua propriedade. Um investidor
adquire uma propriedade pelos benefícios que ela há de lhe proporcionar, quer
seja para seu próprio uso, quer seja pela renda que produzirá se for arrendada.
· Método Involutivo
- Dentre todos os
métodos disponíveis para a avaliação de terrenos, este é provavelmente o
preferido pelos construtores e incorporadores de condomínios. Isso ocorre,
porque o valor dele decorrente é um reflexo direto da capacidade de utilização
do terreno. Essa é a razão pela qual esse método é também chamado de método do
máximo aproveitamento eficiente.
· Método Evolutivo
- O método evolutivo ou residual
é aquele que identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes. Nesse cálculo, o valor
total do imóvel é igual à soma do valor do terreno, mais o custo de construção,
multiplicada pelo fator de comercialização.
(Texto informativo copiado e adaptado das fontes abaixo)
Fontes:
· http://educarimoveis.com.br/2016/09/metodos-avaliacao-de-imoveis/
· https://pt.wikipedia.org/
