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COMPETÊNCIA PARA REALIZAR AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS JUDICIAIS – ENGENHEIROS X CORRETORES

Neste artigo quero chamar a atenção a uma situação legal sobre a competência para realizar Avaliações Imobiliárias Judiciais.

Os Engenheiros ainda insistem em dizer que a competência para tal é exclusividade da categoria deles, no entanto, já é pacifico na Justiça Brasileira que Corretores de Imóveis, inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) são competentes para emitirem Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

 Para o corretor emitir um parecer técnico mercadológico, ele tem de estar inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). Esse cadastro foi instituído pelo Cofeci em 2006 e o corretor avaliador só pode ser inscrito após concluir curso de qualificação em avaliação de imóveis. A intenção ao criar o CNAI foi homogeneizar as avaliações mercadológicas dos corretores e também "instruir os corretores a apresentar suas avaliações na forma de um parecer técnico de avaliação mercadológica, evitando assim o emprego do termo ‘laudo de avaliação’, de uso restrito aos engenheiros, segundo a norma da ABNT", explica Luiz Fernando Barcellos, vice-presidente de avaliações imobiliárias do sistema Cofeci-Creci. Com isso, existem dois tipos de documentos: o laudo de avaliação e o parecer técnico de avaliação mercadológica. O laudo de avaliação é emitido por engenheiros, arquitetos e agrônomos e apresenta, entre outros pontos, as características estruturais do imóvel. Já o parecer técnico de avaliação mercadológica é emitido por corretores e diz respeito ao valor de mercado do bem avaliado.” (Luis Ricardo Bérgamo - http://www.original123.com.br/assessoria/2013/04/11/disputa-por-avaliaes-chega-ao-fim/)

Abaixo a sentença do RECURSO ESPECIAL Nº 277.443 - SC (2000/0093204-3) STJ que dá fim a discussão:
RECURSO ESPECIAL Nº 277.443 - SC (2000/0093204-3)
RELATOR : MINISTRO FRANCISCO FALCÃO
RECORRENTE : CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DA 11A
REGIÃO - CRECI/SC
ADVOGADO : ADILSON ALEXANDRE SIMAS E OUTROS
RECORRIDO  : INSTITUTO CATARINENSE DE ENGENHARIA DE AVALIACOES E PERICIAS - IBAPE/SC
ADVOGADO : ANDRÉ OPILHAR
RECORRIDO  : CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E AGRONOMIA DE SANTA CATARINA - CREA/SC
ADVOGADO : JOÃO HENRIQUE BLASI
 
DECISÃO
Vistos, etc.
Cuida-se de recurso especial interposto pelo CONSELHO REGIONAL DE
CORRETORES DE IMÓVEIS DA 11ª REGIÃO – CRECI/SC, com fulcro no artigo
105, III, alíneas "a" e "c", do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:
"ADMINISTRATIVO E CONSTITUCIONAL – MANDADO DE SEGURANÇA COLETIVO – ATO NORMATIVO DE EFEITO CONCRETO – PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE DO WRIT – PERÍCIAS JUDICIAIS – ATOS PRIVATIVOS DE PROFISSIONAIS DE NÍVEL UNIVERSITÁRIO – CREA – ASSOCIAÇÃO DE ENGENHEIROS – CRECI – ATO DO CORREGEDOR GERAL – COMPETÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ORDEM CONCEDIDA PARA SUSPENDER PROVIMENTO QUE FACULTA AOS CORRETORES A REALIZAÇÃO DE PERÍCIAS JUDICIAIS
Havendo probabilidade de lesão a direito de determinada coletividade, próprio e adequado o recurso ao mandado de segurança preventivo de natureza coletiva. Possui efeito concreto, ato normativo que excluindo prerrogativa legal de uma classe, os engenheiros, faculta a outra, os corretores de imóveis, a realização de perícias judiciais" (fls. 115).
Sustenta o recorrente violação ao artigo 3º da Lei nº 6.530/78 e à Súmula nº 266 do STF, bem como divergência jurisprudencial, aduzindo que não é exclusividade dos profissionais inscritos no CREA a realização de arbitramento ou avaliação de imóvel.
Instado, o douto Ministério Público Federal manifestou-se pelo provimento do recurso especial (fls. 180/182).
Relatados, decido.
Verifico que a pretensão do recorrente merece guarida.
A avaliação de imóveis não demanda conhecimentos específicos de engenharia, arquitetura ou agronomia. Para se determinar o valor de um imóvel, é necessário o conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe àquelas áreas de conhecimento, podendo ser aferida pelos corretores de imóveis ou outros profissionais com conhecimento sobre o tema.
Dessa forma, o Provimento da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina, o qual possibilitou a realização de perícias judiciais por corretores de imóveis, não feriu direito líquido e certo dos profissionais inscritos no CREA, pois a avaliação de imóveis não é ato privativo desses profissionais.
Sobre o assunto, destaco os seguintes precedentes jurisprudenciais, verbis:
"PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ART. 680, CPC. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL.
INEXISTÊNCIA DE AVALIADOR OFICIAL. NOMEAÇÃO DE PERITO ENGENHEIRO,
ARQUITETO OU AGRÔNOMO. LEI Nº 5.194/66. NÃO EXCLUSIVIDADE. DOUTRINA.
JURISPRUDÊNCIA. PRECEDENTES. RECURSO DESACOLHIDO. I – Ao nomear o perito, deve o juiz atentar para a natureza dos fatos e agir com grano salis, aferindo se a perícia reclama conhecimentos específicos de profissionais qualificados e habilitados em lei, dando à norma interpretação teleológica e valorativa.
II – A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais.
III – A verificação da qualificação profissional do perito nomeado para avaliar imóvel em execução e a existência ou não de avaliadores oficiais na comarca (art. 680, CPC) exigem a reapreciação de fatos da causa, vedada à instância especial, a teor do enunciado nº 7 da súmula/STJ" (REsp nº 130.790/RS, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDOTEIXEIRA, DJ de 13.09.1999).
"PROCESSUAL CIVIL. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. LAUDO PERICIAL. INCAPACIDADE PROFISSIONAL DO PERITO.
Não é privativa de profissionais inscritos nos CREAS a elaboração de laudo para a determinação de valor de aluguel, em ação renovatória, podendo tal atividade ser desempenhada por profissionais de corretagem e de ciências contábeis, afeitos ao mister" (REsp nº 21.303-8/BA, Rel. Min. DIAS TRINDADE, DJ de 29.06.1992).
 
Tais as razões expendidas, com esteio no artigo 557, § 1º-A, do Código de Processo Civil, DOU provimento ao recurso especial.
Publique-se.
Brasília-DF, 11 de junho de 2002.
MINISTRO FRANCISCO FALCÃO
Relator (Ministro FRANCISCO FALCÃO, 18/06/2002)
 
As atividades elencadas por esse artigo, por certo, não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia. Talvez suscite alguma dúvida às atividades de "contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível" e de análise do "aproveitamento econômico do imóvel", indicadas no § 2º, mas, que, a meu ver, está o corretor de imóvel preparado para realizá-las, porque o seu dia a dia, no mercado imobiliário em que atua, lhe fornece os instrumentos necessários para tanto. (...) Aliás, como a própria sentença ressaltou, a jurisprudência do STJ já se consolidou no sentido de que a avaliação de um imóvel não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo, também, ser aferida por outros profissionais (fls. 283-284, e-STJ). De fato, o juízo originário dirimiu a controvérsia de acordo com a jurisprudência dominante neste Superior Tribunal de Justiça. Admite-se, portanto, que a perícia seja feita por outros profissionais, além dos registrados no CONFEA.”
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 88.459 - DF (2011/0283073-4) RELATOR : MINISTRO HERMAN BENJAMIN AGRAVANTE : CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E AGRONOMIA - CONFEA ADVOGADO : SÉRGIO CARVALHO E OUTRO(S) AGRAVADO : CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS ADVOGADA : KÁTIA VIEIRA DO VALE
 
A jurisprudência já se consolidou no sentido de que a avaliação de um imóvel não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo, também, ser aferida por outros profissionais, tal como ocorre, no aspecto mercadológico, com os corretores de imóveis (REsp n. 779.196/RS, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, DJe de 09/09/2009; REsp 130.790/RS, 4ª T., Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/1999; REsp n. 21.303/BA, Relator Ministro Dias Trindade, DJ de 29.06.1992). Precedentes dos Tribunais Regionais Federais da 3ª., 4ª. e 5ª. Regiões.
 
Desta forma não há mais o que discutir, Corretores Avaliadores de Imóveis (cadastrados no CNAI) podem realizar Avaliações Imobiliárias Judiciais.
 
Walter Pinotti Filho
Cadastrado no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – sob o nº 15.111, realiza avaliações dentro das especificações mercadológicas da Norma Brasileira de Avaliações da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR 14.653, contendo Selo Certificador emitido pelo COFECI.
- Corretor de Imóveis – habilitado no CRECI 6ª Região/PR sob o nº 26.062
- Advogado - habilitado na OAB/PR sob o nº 36.989

Fontes:
1. http://www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=503:disputa-por-avaliacoes-chega-ao-fim&catid=42:ultimas-noticias&Itemid=97
2. http://www.original123.com.br/assessoria/2013/04/11/disputa-por-avaliaes-chega-ao-fim/
41 987159080